Die Immobilien, die wir verkaufen, befinden sich in einer gewachsenen Wohnanlage, die seit 30 Jahren den gleichen Gesetzen unterliegt. Insofern ist der Kauf hier sicher, da die Häuser auf städtischem Bauland stehen, das schon seit Jahren als städtisch eingestuft ist. Zu Ihrer Beruhigung und Sicherheit sollten Sie trotzdem, sobald Sie sich für den Kauf eines Hauses entschieden haben, sich mit dem Verkäufer über Preis und Bedingungen einig sind, nach einem ansässigen Sollizitator (Sachwalter) suchen, der Ihre Sprache spricht und alle legalen Nachforschungen sowie die Registrierung des Verkaufs für Sie übernimmt und Sie vertritt, wenn Sie nicht vor Ort sind. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, brauchen Sie diesen Sollizitator nicht unbedingt, da die Bank sorgfältig alle erforderlichen Unterlagen für sich selbst und den Notar besorgt und überprüft, selbst die einzelnen Schritte im Verkaufsprozess (mit Ausnahme von Schritt 2, der separat beantragt werden muss) prüft die Bank sorgfältig. Die Bank wird die Registrierung des Verkaufes übernehmen.

Schritt 1: Fordern Sie eine 'Nota simple informativa' an

Die Nota Simple simple ist die Zusammenfassung der Eigentumsurkunde, die beim Grundbuchamt ('Registro de la Propiedad' genannt) registriert ist. Die Nota simple ist datiert und sollte weniger als einen Monat alt sein, damit Sie den derzeitigen Besitzer der Immobilie ausmachen und überprüfen können, ob Lasten auf der Immobilie eingetragen sind und ob die Beschreibung der Immobilie zu der Immobilie passt, die Sie kaufen möchten. Wenn Sie ein freistehendes Haus kaufen wollen, gibt es nur eine Nota simple, die sowohl Grundstück als auch das darauf gebaute Haus umfasst.

Im Falle, dass der Eigentümer eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, wird diese sofort und noch vor der Beurkundung des Verkaufs (Escritura) gelöscht. Tatsächlich werden beide Dokumente vor einem öffentlichen Notar beurkundet, und ein Teil Ihrer Zahlung an den Verkäufer wird mittels eines Schecks für die Bank ausgestellt, bei der der Verkäufer seine Hypothek zu laufen hat. Auf diesen Weg wird sicher gestellt, dass ein Teil Ihrer Zahlung zur Ablösung der Hypothek benutzt wird. Somit kann die Immobilie frei von irgendwelchen Lasten verkauft werden.

Schritt 2: Überprüfung der zukünftigen Entwicklungspläne dieser Gegend

Das Bauamt des örtlichen Rathauses kann Sie über die Planungen zu eventuell unbebauten Land, das an das Grundstück angrenzt, wofür Sie sich interessieren, informieren. Ebenso liefert es Informationen zu eventuell bevorstehenden Straßen oder Bauarbeiten. Wir können Ihnen gerne diese Informationen besorgen, da wir durch den Bauzweig unserer Firma sehr gute Kontakte zum Bauamt haben. Außerdem leben wir selbst in der Wohnanlage, wo 99% der von uns zu verkaufenden Immobilien stehen, somit wissen wir, welche Pläne für diese Gegend bestehen.

Schritt 3: Austausch privater Verträge

Sobald Sie geklärt haben, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist, der im Grundbuch auf die Immobilie eingetragen ist, wird es Zeit für einen privaten Kaufvertrag, in dem der Verkäufer erklärt, dem Käufer das Haus zu verkaufen, und in dem der Verkäufer seine Absicht zum Kauf der Immobilie für einen vereinbarten Preis und zu vereinbarten Bestimmungen ausdrückt. Es wird in dem Kaufvertrag ein Datum für die Abwicklung des Kaufs festgesetzt, und der Verkäufer erklärt, dass er eventuell ausstehende Lasten vor dem Kaufabschluss beseitigt. In dem Vertrag stehen auch eventuelle weitere Bedingungen und Überprüfungen für den Kaufabschluss. Außerdem wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung, die normalerweise 10% des vereinbarten Kaufpreises beträgt, direkt an den Verkäufer oder Bauunternehmer gezahlt. Sollte der Käufer aus persönlichen Gründen von dem Kauf zurücktreten, wird diese Anzahlung nicht erstattet; sollte der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

Schritt 4: Sichere Finanzierung & Wertermittlung

Wenn Sie eine Hypothek zum Kauf aufnehmen, wird die Bank oder der Hypothekengeber eine offizielle Wertermittlung der Immobilie durchführen, dadurch wird der Wert der Immobilie bestätigt.

Der Schätzer bedient sich zweier Methoden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Zuerst besichtigt er die Immobilie, um die genaue Lage zu bestimmen und um durch eine Vermessung die tatsächlichen Quadratmeter zu überprüfen. Dann multipliziert er die Quadratmeter mit dem Quadratmeterpreis der Gegend, in der die Immobilie steht. Dieses ist sehr wichtig, denn jede Stadt, jeder Ort und sogar jede einzelne Urbanisation haben verschiedene Quadratmeterpreise. Dieser Wert wird mit verschiedenen Faktoren abgestimmt, zum Beispiel, ob das Haus sofort bezogen werden kann oder ob eine Renovierung erforderlich ist, und wie gut die Aussicht und Lage sind. Die zweite Methode bei der Wertermittlung ist der Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien, die vor kurzem verkauft wurden.

Jede Bank arbeitet zumeist mit einem speziellen Schätzer zusammen, sodass es am besten ist, wenn man mit der Wertermittlung solange wartet, bis man sich für eine Bank entschieden hat, mit der man zusammen arbeiten möchte. Sie müssen dann die Kosten für den Schätzer übernehmen. Die Kosten sind abhängig vom geschätzten Wert der Immobilie, bei den Villen, die wir zu verkaufen haben liegen die Kosten zwischen 650 und 1000 Euro. Der Schätzer (tasador) ist ein konzessionierter Architekt, der auch die Gebäudestruktur untersucht.

Anmerkung: Es ist möglich vorab eine Wertermittlung zu erhalten, die nichts kostet, dazu benötigt der Schätzer lediglich eine Kopie der Nota simple.

Schritt 5: Beantragen Sie ihre Nichtresidenten-Identifikationsnummer (NIE)

Es ist notwendig, dass jeder eine spanische Steuernummer hat, bevor er irgendwelche Geschäfte in Spanien durchführen kann, die steuerlich berührt werden, so wie z.B. der Kauf einer Immobilie. Diese Nummer benötigen Sie nicht für die Unterschrift unter einen privaten Kaufvertrag oder für die Eröffnung eines spanischen Kontos, da dort zumeist Ihre Passnummer ausreicht, aber für den Abschluss des Kaufes brauchen Sie diese Nummer. Ihre Ausländer-Identifikationsnummer können Sie ganz einfach bei der Ausländerabteilung der Polizeistation in Motril beantragen. Sie benötigen lediglich Ihren Ausweis oder Pass (plus Fotokopie) und müssen ein Formular ausfüllen, in dem Ihre permanente Adresse steht. Wir begleiten Sie sehr gerne, um Ihre Nummer zu beantragen. Normalerweise ist diese innerhalb von 2 Wochen fertig und kann entweder von Ihrem ortsansässigen Repräsentanten oder Sollizitator abgeholt oder ihm zugeschickt werden.

Schritt 6: Abschluss des Kaufes

Der nächste Schritt ist die Vervollständigung des Kaufes. Dieses geschieht, wenn die öffentliche Kaufurkunde vor einem amtlich bestellten Notar unterschrieben wird. Sollten Sie selbst nicht persönlich anwesend sein können, kann Ihr Sachwalter für Sie unterschreiben, sofern er eine Vollmacht dazu hat. Die Vollmacht erhält man zuvor bei einem öffentlichen Notar. Sollte der Kauf durch eine Hypothek finanziert werden, ist ein Repräsentant der Bank ebenfalls anwesend. Falls der Verkäufer ebenfalls eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, ist ein Vertreter seiner Bank ebenfalls zugegen, um die Hypothek zu löschen und den Geldbetrag bzw. Scheck in Empfang zu nehmen. An diesem Punkt tätigen Sie Ihre letzte Zahlung und die Immobilie gehört Ihnen.

Schritt 7: Registrieren Sie Ihren Kauf

Sofort bei Kaufabschluss vor dem Notar, wird dieser mittels Fax eine Nachricht über die Übertragung der Immobilie zum Grundbuchamt senden. Das schützt davor, dass der Verkäufer Ihre Immobilie an jemand anderen verkauft, denn bei einem Verkauf fordert der jeweilige Notar immer einen aktuellen Grundbuchauszug an. Dieses ist ein sehr wichtiger Schutz für den Käufer.

Ihr Sachwalter hat danach 30 Tage Zeit, um die Übertragungssteuern zu bezahlen und die Urkunde beim Grundbuchamt vorzulegen. Innerhalb von höchstens 2 Monaten wird die abschließende Registrierung vorgenommen. Ihr Sollizitator wird Ihnen eine Kopie von dem registrierten Grundbucheintrag zusenden.

Schritt 8: Überschreibung der Versorgungsverträge auf Ihren Namen

Sobald Sie beim Notar unterschrieben haben, können Sie die Verträge mit den lokalen Versorgungsunternehmen auf Ihren Namen umschreiben lassen und die Gemeinschaft der Urbanisation darüber informieren, dass Sie der neue Eigentümer sind, damit Ihnen zukünftig die Rechnungen zugeschickt werden. Das Rathaus und das Katasteramt müssen ebenfalls informiert werden, damit die Steuern auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Um sicher zu stellen, dass Ihre Rechnungen pünktlich bezahlt werden, veranlassen Sie Daueraufträge bei Ihrer örtlichen Bank für Strom-, Telefon-, Urbanisationskosten und Grundsteuer.