Schritte beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Die Immobilien, die wir verkaufen, befinden sich in einer gewachsenen Wohnanlage, die seit 30 Jahren den gleichen Gesetzen unterliegt. Insofern ist der Kauf hier sicher, da die Häuser auf städtischem Bauland stehen, das schon seit Jahren als städtisch eingestuft ist. Zu Ihrer Beruhigung und Sicherheit sollten Sie trotzdem, sobald Sie sich für den Kauf eines Hauses entschieden haben, sich mit dem Verkäufer über Preis und Bedingungen einig sind, nach einem ansässigen Sollizitator (Sachwalter) suchen, der Ihre Sprache spricht und alle legalen Nachforschungen sowie die Registrierung des Verkaufs für Sie übernimmt und Sie vertritt, wenn Sie nicht vor Ort sind. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, brauchen Sie diesen Sollizitator nicht unbedingt, da die Bank sorgfältig alle erforderlichen Unterlagen für sich selbst und den Notar besorgt und überprüft, selbst die einzelnen Schritte im Verkaufsprozess (mit Ausnahme von Schritt 2, der separat beantragt werden muss) prüft die Bank sorgfältig. Die Bank wird die Registrierung des Verkaufes übernehmen.

Schritt 1: Fordern Sie eine 'Nota simple informativa' an

Die Nota Simple ist die Zusammenfassung der Eigentumsurkunde, die beim Grundbuchamt ('Registro de la Propiedad'genannt) registriert ist. Die Nota simple ist datiert und sollte weniger als einen Monat alt sein, damit Sie den derzeitigen Besitzer der Immobilie ausmachen und überprüfen können, ob Lasten auf der Immobilie eingetragen sind und ob die Beschreibung der Immobilie zu der Immobilie passt, die Sie kaufen möchten. Wenn Sie ein freistehendes Haus kaufen wollen, gibt es nur eine Nota simple, die sowohl Grundstück als auch das darauf gebaute Haus umfasst.

Im Falle, dass der Eigentümer eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, wird diese sofort und noch vor der Beurkundung des Verkaufs (Escritura) gelöscht. Tatsächlich werden beide Dokumente vor einem öffentlichen Notar beurkundet, und ein Teil Ihrer Zahlung an den Verkäufer wird mittels eines Schecks für die Bank ausgestellt, bei der der Verkäufer seine Hypothek zu laufen hat. Auf diesen Weg wird sicher gestellt, dass ein Teil Ihrer Zahlung zur Ablösung der Hypothek benutzt wird. Somit kann die Immobilie frei von irgendwelchen Lasten verkauft werden.

Schritt 2: Überprüfung der zukünftigen Entwicklungspläne dieser Gegend

Das Bauamt des örtlichen Rathauses kann Sie über die Planungen zu eventuell unbebauten Land, das an das Grundstück angrenzt, wofür Sie sich interessieren, informieren. Ebenso liefert es Informationen zu eventuell bevorstehenden Straßen oder Bauarbeiten. Wir können Ihnen gerne diese Informationen besorgen, da wir durch den Bauzweig unserer Firma sehr gute Kontakte zum Bauamt haben. Außerdem leben wir selbst in der Wohnanlage, wo 99% der von uns zu verkaufenden Immobilien stehen, somit wissen wir, welche Pläne für diese Gegend bestehen.

Schritt 3: Führen Sie eine technische Untersuchung durch

Es ist eine gute Idee, eine technische Untersuchung / Inspektion der Immobilie, an der Sie interessiert sind, durchzuführen. Auf diese Weise können Sei über den aktuellen Stand der Immobilie sicher sein und etwaige Bedenken mit dem Verkäufer, vor Beendung jeglicher Verhandlungen, besprechen.

Schritt 4: Austausch privater Verträge

Sobald Sie geklärt haben, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist, der im Grundbuch auf die Immobilie eingetragen ist, wird es Zeit für einen privaten Kaufvertrag, in dem der Verkäufer erklärt, dem Käufer das Haus zu verkaufen, und in dem der Verkäufer seine Absicht zum Kauf der Immobilie für einen vereinbarten Preis und zu vereinbarten Bestimmungen ausdrückt.
Von diesen Moment an (ausser es wurde vorher eine Anzahlung oder vorhandene Anzahlung bezahlt wurde), ist die Immobilie vom Markt genommen und für den Käufer reserviert.
Es wird in dem Kaufvertrag ein Datum für die Abwicklung des Kaufs festgesetzt, und der Verkäufer erklärt, dass er eventuell ausstehende Lasten vor dem Kaufabschluss beseitigt. (Um es zu vermerken, wir die Agentur oder der Anwalt, je nachdem wer in Auftrag gegeben wird, die Zertifikate von der Gemeinde wo das Grundstück liegt erhalten, um zu beweisen, dass das Grundstück keine Rückfälligen Gebühren offen hat. Zugleich wird ein Zertifikat vom Stadtrat gegeben, um zu beweisen, dass die Immobilie auf dem neusten Stand ist und keine Rückfälligen Zahlungen bezüglich der Grundsteuern, Baugenehmigungen usw. hat. Diese Zertifikate werden vom Notar überprüft und in den Kaufvertrag mit integriert.) In dem Vertrag stehen auch eventuelle weitere Bedingungen und Überprüfungen für den Kaufabschluss.

Eine Anzahlung, von normalerweise 10% des vereinbarten Kaufpreises, wird entrichtet. Normalerweise laut spanischem Recht, wird die Anzahlung direkt an den Verkäufer oder Bauunternehmer gezahlt. Sollte der Käufer aus persönlichen Gründen von dem Kauf zurücktreten, wird diese Anzahlung nicht erstattet; sollte der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Dies gibt den Käufer einen richtig guten Schutz.

Um eine sofortige Rückerstattung in Falle eines Problems zu erhalten, verlangen einige Käufer, dass die Anzahlung auf dem Kundenkonto eines vertrauenwürdigen Drittens gehalten wird. Oft ist diese dritte Partei die Immobilienfirma, die mit der Vermittlung dealt. Auf diese Weise, wenn eine der Parteien in Vertragsbruch great, ist das Geld Sicher und Verfügbar um es zurück and dem Käufer zu geben falls es der Fall erforder oder dem Verkäufer als Indemnization zu geben, wenn der Käufer aus dem Vertrag austritt aus einen Grund der im Vertrag nicht in Betracht gezogen wurde.
In jedem Fall, muss jede Person oder Gesellschaft, die das Geld in ihren Kundenkonto behält, muss eine Partei des privaten Vertrags sein, sodas ihre Rolle und Verantwortlichkeiten klar definiert sind. Diese Möglichkeit, die Kaution auf einem Dritten Konto zu verwahren, ein Kundenkonto, wird benutzt, weil die Anwälte hier in Spanien eine andere Rolle spielen als in das Vereinigte Königreich. Rechtsanwälte in Spanien erhalten keine Gelder im Namen von Käufern oder Verkäufern. Treuhandkonten gibt es hier nicht, und im Gegensatz zu Frankreich, wo Notare oft Gelder im Namen von Käufern und Verkäufern verwahren, tun die Notare dies hier in Spanien nicht.

Schritt 5: Sichere Finanzierung & Wertermittlung

Wenn Sie eine Hypothek zum Kauf aufnehmen, wird die Bank oder der Hypothekengeber eine offizielle Wertermittlung der Immobilie durchführen, dadurch wird der Wert der Immobilie bestätigt.

Der Schätzer bedient sich zweier Methoden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln . Zuerst besichtigt er die Immobilie, um die genaue Lage zu bestimmen und um durch eine Vermessung die tatsächlichen Quadratmeter zu überprüfen. Dann multipliziert er die Quadratmeter mit dem Quadratmeterpreis der Gegend, in der die Immobilie steht. Dieses ist sehr wichtig, denn jede Stadt, jeder Ort und sogar jede einzelne Urbanisation haben verschiedene Quadratmeterpreise. Dieser Wert wird mit verschiedenen Faktoren abgestimmt, zum Beispiel, ob das Haus sofort bezogen werden kann oder ob eine Renovierung erforderlich ist, wie privat die Immobilie ist und wie gut die Aussicht und Lage sind. Die zweite Methode bei der Wertermittlung ist der Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien, die vor kurzem verkauft wurden.

Jede Bank arbeitet zumeist mit einem speziellen Schätzer zusammen, sodass es am besten ist, wenn man mit der Wertermittlung solange wartet, bis man sich für eine Bank entschieden hat, mit der man zusammen arbeiten möchte. Sie müssen dann die Kosten für den Schätzer übernehmen. Die Schätzung kann zwischen 250 und 1000 Euro liegen. Der Schätzer (tasador) ist ein konzessionierter Architekt, der auch die Gebäudearbeit untersucht, obwohl er keine detaillierte technische Inspektion des Hauses macht.

Schritt 6: Beantragen Sie ihre Nichtresidenten-Identifikationsnummer (NIE)

Es ist notwendig, dass jeder eine spanische Steuernummer hat, bevor er irgendwelche Geschäfte in Spanien durchführen kann, die steuerlich berührt werden, so wie z.B. der Kauf einer Immobilie. Diese Nummer benötigen Sie nicht für die Unterschrift unter einen privaten Kaufvertrag oder für die Eröffnung eines spanischen Kontos, da dort zumeist Ihre Passnummer für den Anfang ausreicht, aber für den Abschluss des Kaufes brauchen Sie diese Nummer. Ihre Ausländer-Identifikationsnummer können Sie ganz einfach bei der Ausländerabteilung der Polizeistation in Motril beantragen. Sie müssen hier persönlich erscheinen. Sie benötigen Ihren Pass (plus Fotokopie) und ein Brief, wo Sie bekunden warum Sie eine NIE-Nummer brauchen.

Zusätzlich müssen Sie ein einfaches Antragsformular ausfüllen. Wir können den Brief für Sie schreiben und den Antragsformular für Sie ausfüllen und wir begleiten Sie sehr gerne zum Polizeipräsidium, um Ihre Nummer zu beantragen. Normalerweise wird diese Nummer an Ort und Stellef fertiggestellt. Sollte es eine Verspätung geben oder sollten Sie keine Zeit haben zu warten, können wir diese für Sie abholen. Sollten Sie einen Anwalt haben, wird dieser dies für Sie übernehmen. Die Kosten um eine NIE Nummer zu beantragen beträgt 13 Euro. Wenn Sie ein ein Zertifikat brauchen, wo draufsteht, dass Sie nicht Resident in Spanien sind, Kostet dieses Zertifikat weitere 13 Euro.

Schritt 7: Ein locales Bankkonto eröffnen

Bevor man den endgültigen Schritt tut und zum Notar geht, muss als erstes ein spanisches Bankkonto eröffnet werden. Dies kann man durch E-mail machen mit einigen Banken. Somit kann man vor Abschluss das Geld auf dieses Konto überweisen. Ein oder zwei Tage vor Vertragsabschluss, kann die locale Bank für Sie ein Bankscheck fertigstellen um es den Verkäufer zu übergeben. Die Verkäufer bestehen darauf, ausgestelle Schecks aus einer spanischen Bank zu erhalten da die Schecks aus einer nicht spanischen Bank sehr lange Zeit brauchen um diese einzulösen und man Sie nur schwer ist, ihre Echtheit zu beweisen.

Es ist auch vom Vorteil ein spanisches Konto zu haben, sodass Sie die Stromrechnungen, die Grundsteurern und die Gebühren der Gemeinschaft per Lastschrift begleichen können, um keine Zahlung zu verpassen. Wir können Ihnen eine Liste geben mit lokale Banken die Deutsch, Englisch, Französisch und in einigen Fällen sogar Schwedisch sprechen und einen guten Kundenservice anbieten!

Schritt 8 : Abschluss des Kaufes

Der nächste Schritt ist der Abschluss des Kaufes. Dieser geschieht, wenn die Kauf-/Verkaufurkunde vor einem amtlichen Notar unterschrieben wird. Sollten Sie selbst nicht persönlich anwesend sein können, kann Ihr Sachverwalter für Sie unterschreiben, sofern er eine Vollmacht dazu hat. Die Vollmacht erhält man zuvor bei einem öffentlichen Notar. Wenn Sie die Vollmacht im Ausland vorbereitet haben, dann muss das Dokument durch ein Apostille Stempel und in Spanische durch einen vereidigten Übersetzer übersetzt werden.

Sollte der Kauf teilweise durch eine Hypothek finanziert werden, die von einer spanischen Bank genommen wurde, dann muss ein Repräsentant der Bank ebenfalls körperlich beim Notar anwesend sein, um das formulierte Hypothekendokument zu unterzeichnen. Falls der Verkäufer ebenfalls eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen hat, ist ein Vertreter seiner Bank ebenfalls zugegen, um die Hypothek zu löschen und den Geldbetrag bzw. Scheck in Empfang zu nehmen. An diesem Punkt tätigen Sie Ihre letzte Zahlung und die Immobilie gehört Ihnen.

Schritt 9: Registrieren Sie Ihren Kauf

Sofort bei Kaufabschluss vor dem Notar, wird dieser eine Mitteilung an das Grundbuchamt senden, sodass dieser eine Sperre über dieses Eigentum verhängt, damit keine Transaktionen für dieses Eigentum durchgeführt werden können, wenn diese nicht mit dieser Immobilie und Ihren Kauf in Verbindung steht. Das schützt davor, dass der Verkäufer Ihre Immobilie nicht an jemand anderen verkauft, denn bei einem Verkauf muss der jeweilige Notar immer einen aktuellen Grundbuchauszug bekommen. Dieses ist ein sehr wichtiger Schutz für den Käufer der in das System eingebaut wurde.

Ihr Sachwalter hat danach 30 Tage Zeit, um die Übertragungssteuern zu bezahlen , die 3% Retention (die 3% sind nur erforderlich, wenn Sie die Immobilie von einen Nicht-residenten gekauft haben), und die Urkunde beim Grundbuchamt vorzulegen. Innerhalb von höchstens 2 Monaten wird die abschließende Registrierung vorgenommen. Ihr Sachverhalter wird Ihnen das Originaldokument geben, wenn es einmal eingetragen ist. Er/Sie wird Ihnen auch alle Kopien der Zahlungsrechnungen geben die in Ihren Namen für die Registrierung der Immobilie bezahlt wurden.

Schritt 10: Überschreibung der Versorgungsverträge auf Ihren Namen

Sobald Sie beim Notar unterschrieben haben, können Sie die Verträge mit den lokalen Versorgungsunternehmen auf Ihren Namen umschreiben lassen und die Gemeinschaft der Urbanisation darüber informieren, dass Sie der neue Eigentümer sind, damit Ihnen zukünftig die Rechnungen zugeschickt werden. Das Rathaus und das Katasteramt müssen ebenfalls informiert werden, damit die Steuern auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Um sicher zu stellen, dass Ihre Rechnungen pünktlich bezahlt werden, veranlassen Sie Daueraufträge bei Ihrer örtlichen Bank für Strom-, Telefon-, Urbanisationskosten und Grundsteuer.