Regler vid köp av en andrahands fastighet i Spanien

De fastigheter vi har till försäljning ligger i ett homogent boendeområde. Här råder samma lagar för området sedan 30 år tiilbaka. Det är säkert att köpa här, eftersom husen är byggda på byggland, som har varit byggland i många år. Likväl kan det kännas säkerare för dig att tala med en spansk advokat, när du har bestämt dig för att köpa en speciell fastighet och har kommit överens med säljaren om pris ochvillkor för försäljningen. Viktigt är att du kan kommunicera med honom och att han gör alla legala kontroller och registerar köpet och representerar dig när du inte är här. Om du ansöker om ett lån behövs ingen advokat, eftersom både banken och notarien kommer att kontrollera alla aspekter av försäljningen och av fastigheten innan försäljningen går vidare, (med undantag av regel 2, vilket skall bestämmas separat), och banken tar hand om registreringen av försäljningen.

Steg 1: Kontrollera Nota simple informativa

Nota Simpleär en sammanfattningen av lagfarten, som är registrerad i det lokala registreringskontoret (kännt som Registro de la Propiedad). Nota Simple är daterad och skall inte vara äldre än en månad. Här kan du se vem som äger fastigheten,du kan se om det finns några skulder på fastigheten och fastställa att beskrivningen av fastigheten stämmer överens med den fastighet du vill köpa.Om du köper ett radhus, finns det bara en Nota Simple, på vilken både tomten och existerande byggnad visas. Om försäljaren har ett lån på fastigheten, löses det lånet omedelbart innan du skriver på lagfarten (Escritura). Båda dokumenten skrives på inför notarius publicus och en del av din betalning kommer att bestå av en check utställt på den bank, där säljaren har sitt lån. Härigenom är du säker på att en del av betalningen används till att återbetala lånet. Härmed är fastigheten såld och fri från lån.

Steg 2: Ta reda på vilka utbyggnadsplaner som existerar för området

Stadsplaneringskontoret I det lokala rådhuset kan ge dig information om planering av allt obebyggt område, som kan finnas runt fastigheten du vill köpa. Du kan även få information om planering av nya vägar eller byggnationer. Vi har mycket bra kontakter med rådhuset, eftersom vi arbetar som konstruktörer och hjälper dig gärna med information, som kan interessera dig. Vi bor i samma urbanisation, där 99% av våra objekt befinner sig och har mycket bra information angående kommande projekt där.

Steg 3: Låt genomföra en teknisk undersökning

Det är en bra idé att genomföra en teknisk undersökning/inspektion av egendomen du är interesserad av. Härigenom vet du i vilket tillstånd egendomen är och kan ta upp eventuella frågor med säljaren innan köpet genomförs.

Steg 4 : Utbyte av privata kontrakt

När du har fastställt att du förhandlar med den lagliga ägaren till fastigheten och att fastigheten är registrerad i dennes namn, då är det tid att skriva på ett privat köpekontrakt i vilket säljaren bekräftar att han överföra fastigheten till köparen och köparen bekräftar att han vill köpa fastigheten till överenskomnet pris och villkor. När detta är gjort ( om inte en reserverings deposition eller ett förskott betalts) erbjuds fastigheten inte längre till försäljning och reserveras åt köparen. I kontraktet står datum för genomförning av köpet och säljaren bekräftar att han skall betala alla utstående skulder innan köpet avslutas. ( Vid sidan om kommer mäklaren eller advokaten, om man använder sig av en, att få certifikat från kommunen, som fastigheten tillhör, som bekräftar att alla kostnader har betalats.Ett annat certifikat ställs ut av rådhuset och häri bekräftas att alla skatter, bygglicenser etc har betalats. Dessa certifikat kontrolleras av notarien och läggs till i köpekontraktet. I kontraktet står det också om fastigheten skall undergå ytterligare kontroller före köpets fullbordan.

En deposition, normalt 10% av köpesumman betalas. Enligt spansk lag, betalas depositionen normalt direkt till säljaren eller byggherren. Depositionen betalas inte tillbaka om köparen drar sig ur affären p.g.a. privata orsaker, men om säljaren drar sig ur affären måste han betala tillbaka den dubbla summan till dig. Detta ger en stor säkerhet till köparen.

För att försäkra sig om en omedelbar återbetalning om problem uppstår, begär en del köpare att denna deposition sätts in i klientens namn hos en neutra, förtroendefull tredje part. Ofta är denna tredje part mäklaren, som genomför affären. På detta vis är pengarna säkra om kontraktet skulle brytas och kan bli återbetalda till köparen om detta är fallet eller till säljaren som gottgörelse om köparen backar ur köpet p g a något, som inte hade tagits upp i kontraktet. I vilket fall måste den person eller den firma, som tar hand om depositionen åt sin klients vägar, namnges i det privata köpekontraktet. I kontraktet måste deras uppgift och dess ansvarighet vara tydligt beskrivnen. Detta sätt att ha depositionen hos en tredje part å klientens vägar, används eftersom advokater spelar en annan roll i Spanien än i UK. Advokater i Spanien erhåller inga pengar av köpare eller säljare. Låsta konton finns inte här och i motsats till i Frankrike, där notarius publicus ofta erhåller depositioner från köpare eller säljare, så gör inte spanska notarius publicus det.

Steg 5: Säkra finansering och låt värdera egendomen

Om du skall finansera köpet med ett lån från bank eller annan långivare kommer de att låta en oficiell värderare värdera fastigheten. Detta är långivarens sätt att få en exakt värdering.

Värderaren använder sig av två olika sätt att värdera en fastighet.För det första söker de upp fastigheten och fastlägger dess läge och mäter upp dess exakta storlek i kvadratmeter. Därefter multiplicerar de kvadratmetrarna med det kvadratmeterpris, som gäller för det område där fastigheten ligger. Detta är mycket viktigt eftersom varje stad, samhälle och t.o.m. varje urbanisation har olika kvadratmeterpriser. Denna värdering kan därefter förändras beroende på olika omständigheter, som om man kan flytta in genast, om det krävs renovering, hur bra utsikten är och läget. Det andra sättet att värdera en fastighet är genom att finna liknande fastigheter i området, som nyligen har sålts och jämföra försäljningspriserna.

Varje långivare brukar arbeta tillsammans med sin specielle värderare. Det är därför bäst att vänta med värderingen tills du vet med vilken bank du kommer att samarbeta. Du måste betala långivaren värderingskostnaden. Värderingen kan kosta emellan 250 till 1.000 Euros beroende på fastighetens värde. Värderaren (tasador) är utbildad architekt och kontrollerar också fastighetens tillstånd, men de utför inte en detaljerad teknisk inspektion av den.

Steg 6: Ansök om ditt icke-resident identitetsnummer (NIE)

Vid köp, som medför skatteplikt , måste alla ha ett spanskt skattenummer, innan köpet kan genomföras, t.ex. vid köp av fastighet. Detta nummer behövs inte för att skriva på ett privatkontrakt eller för att öppna ett bankkonto. Då räcker ditt pass, men det krävs för att kunna genomföra försäljningen. Det nummer du får som utlänning, erhålls lätt på polisstationens utlänningsavdelning i Motril. Du måste ansöka om detta personligen. Du måste ha med dig ditt pass och en kopia på det och ett papper, som förklarar varför du behöver ett NIE-nummer. Dessutom måste du fylla i ett enkelt formulär.Vi kan skriva detta papper och fylla i ansökningsformuläret åt dig och vi kan följa med dig dit för att ansöka om detta nummer. I vanliga fall fås NIE-numret genast. Om det skulle fördröjas eller om du inte har tid att vänta på det, kan vi hämta det åt dig.Om du har anlitat en advokat kan han sköta om detta åt dig. Kostnaden för NIE-numret är 13 €. Om du behöver ett certifikat, som intygar att du inte är skriven i Spanien, kostar detta certifikat ytterliggare 13 €.

Steg 7: Öppnandet av ett lokalt bankkonto

Innan köpets genomförande hos notarien måste du öppna ett spansk konto. Man kan göra detta hos vissa banker genom email. På detta vis kan du föra över pengar till köpet i förväg. En dag eller två före köpet kan den lokala banken ställa ut en bankcheck till dig, som du kan ge till säljaren. Säljare kräver en spansk check efterom en utländsk check kan ta lång tid att lösa in och det är svårt att bevisa dess äkthet.

Det är också praktiskt att ha ett spanskt bankkonto så att husräkningar, skatter och avgifter till urbanisationen kan dras direkt så att du inte missar någon betalning. Vi kan tillhandahålla en lista med olika banker, där man talar engelska, franska, tyska och i vissa fall även svenska och ger en bra kundservice.

Steg 8 : Avslutningen hos notarien

Nästa steg är avslutningen av köpet. Då signeras lagfarten av köpet/försäljningen inför notarius publicus. Om du inte kan närvara personligen, kan din advokat, om han har en fullmakt, skriva på kontraktet. En fullmakt kan fås i förväg hos notarien. Om du har låtit ställa ut fullmakten utanför Spanien, då måste detta dokument ha en postille stämpel och översättas av en edsvuren översättare.

Om köpet delvis finanseras genom lån, som erhållits i en spansk bank, måste en representant från banken närvara personligen hos notarien och skriva på lånekontraktet. Om säljaren har lån på fastigheten, kommer även hans bank att ha en representant närvarande, som kommer att lösa lånet och ta emot motsvarande betalning. Nu betalar du slutsumman och härmed är du ägare till fastigheten.

Steg 9: Registrera ditt köp

Omedelbart efter avslutat köp informerar notarien det lokala registreringskontoret om köpet så att de bifogar en not till fastigheten så att ingen ny transaktion kan göras angående denna fastighet, som inte härför till ditt köp. Detta omöjliggör att den förre ägaren kan sälja din fastighet till någon annan, eftersom alla offentliga lagfarter kräver en nyutställd version, av objektet, som notarien måste få direkt från det lokala registreringskontoret. Detta är en viktig säkerhetsfaktor,som är inbyggd i systemet.

Din advokat har nu 30 dagar på sig att betala in skatten, som uppstår genom överföringen och de 3 %, som kvarhålls ( denna summa på 3 % kvarhålls bara om du har köpt egendomen från en icke-resident) och lämna in din lagfart till registreringskontoret. Den slutgiltliga registreringen kan ta upp till 2 månader.. Din advokat kommer att ge dig originalet på lagfarten, när den är registrerad. Han kommer också att ge dig alla räkningar, som han har betalat åt dig för att registrera egendomen.

Steg 10: Överföring av anslutningskontrakt till ditt namn

När du har skrivit på kontraktet hos notarien kan du överföra de olika lokala anslutningskontrakten till ditt konto och informera kommunen att du är den nya ägaren så att de olika kommunalavgifterna kan skickas till dig. Rådhuset och Catastro kontoret måste också informeras, så att kommunalskatterna kan skrivas i ditt namn. Det enklaste sättet att vara säker på att alla fakturor betalas i tid är att organisera automatiska betalningar direkt genom din lokala bank.