10 Étapes à suivre pour l’achat d’un bien en Espagne
Le processus d’achat d’une propriété en Espagne expliqué de A à Z. De la réservation d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence immobilière à la signature des titres de propriété (actes d’achat) chez le notaire, en passant par les procédures d’après-vente nécessaires. Cet article est conçu pour vous aider à comprendre l’ensemble du processus d’achat en Espagne.
Une fois que vous avez trouvé votre propriété idéale et que vous êtes parvenu à un accord avec le vendeur concernant le prix et les conditions de la vente, vous pouvez faire appel à un avocat local qui parle votre langue et qui peut effectuer toutes les vérifications possibles, et s’occuper de l’enregistrement de la vente et agir en votre nom quand vous n’êtes pas ici. Chez Cumbre Villas, nous pouvons également effectuer toutes les vérifications juridiques et les procédures nécessaires, car nous disposons en interne de juristes et de comptables expérimentés, afin que vous puissiez acheter la maison de vos rêves en toute tranquillité.
Si vous demandez un prêt hypothécaire sur la propriété, il n’est pas vraiment nécessaire d’engager un avocat car, entre tous les documents exigés par la banque et le notaire, tous les aspects de la vente et de la propriété seront regardés à la loupe avant de signer (à l’exception de l’étape 2 qui devra être confirmée séparément) et la banque se charge de l’enregistrement de la vente.
Étape 1 : Vérifier la Nota Simple Informativa
La Nota Simple est un résumé du Titre de Propriété enregistré auprès du registre foncier local (connu sous le nom de « Registro de la Propiedad »). La Nota Simple est datée et doit être récente (pas plus d’un mois par rapport à la date de la signature). Elle permet ainsi de vérifier l’identité du propriétaire actuel, les dettes éventuelles sur ce bien et elle permet également de s’assurer que la description de la maison correspond bien à la propriété que vous désirez acheter. Quand vous achetez une villa individuelle, il n’existe qu’une seule Nota Simple qui englobe à la fois le terrain et la maison.
Si le propriétaire a un crédit hypothécaire sur la maison, celui-ci sera résilié juste avant la signature de l’acte authentique d’achat-vente (« Escritura »). En effet, les deux documents sont signés devant le notaire et une partie de votre paiement sera remis par chèque bancaire à la banque auprès de laquelle le vendeur avait souscrit son crédit. Vous vous assurez ainsi que partie de votre paiement sera utilisé pour résilier le prêt. La propriété n’est donc pas grevée d’hypothèques.
Étape 2 : Vérifier quels sont les futurs projets de développement des environs
Le département d’urbanisme du conseil local peut vous informer de l’état d’un terrain sans construction qui pourrait se trouver aux environs de la propriété qui vous intéresse ou encore des projets de construction de routes ou d’autres travaux. Chez Cumbre Villas, nous sommes en mesure de vous aider dans cette démarche en soumettant ces demandes à la mairie – en servant d’intermédiaire entre les deux parties – grâce à notre expérience dans le processus de vente et nos projets de nouveaux développements.
Étape 3 : Effectuer une étude technique
Il est toujours utile d’effectuer une étude/inspection technique de la propriété qui vous intéresse. Vous pouvez ainsi connaître l’état actuel du bien et vous adresser au vendeur en cas de problème avant de clôturer le processus d’achat-vente.
Étape 4 : Échanger les contrats privés
Après vous être assuré que la personne devant vous est bien le propriétaire légal de la maison et que la propriété est correctement enregistrée à son nom, un contrat privé d’achat-vente doit être signé. Ce dernier stipulera que le propriétaire a pour intention de vendre la propriété à l’acheteur et que, de même, ce dernier a pour intention d’acheter la propriété au prix accordé et selon les conditions convenues. À ce moment (sauf si un acompte avait déjà été versé antérieurement), la propriété est retirée du marché et est ainsi réservée pour l’acheteur. Le contrat inclura une date pour la signature de l’acte authentique et le vendeur s’engage à liquider les éventuelles dettes sur la propriété avant ce délai. (D’un autre côté, l’agence immobilière, ou éventuellement l’avocat, se chargera d’obtenir un certificat de la communauté où se trouve la propriété qui prouve que le propriétaire est à jour concernant le paiement des frais liés à la communauté. De même, un autre certificat sera également demandé à la mairie pour s’assurer que tous les impôts ont été payés, que la propriété est en ordre concernant les différents permis, etc. Le notaire examinera ces certificats qui seront ensuite inclus dans l’acte authentique). Le contrat privé indiquera également si la vente est soumise à toute autre condition ou contrôle.
L’acheteur doit payer un acompte, qui représente en règle générale 10 % du prix d’achat. Selon la loi espagnole, cet acompte doit être directement versé au vendeur ou au promoteur. L’acompte ne sera pas remboursé à l’acheteur si ce dernier décide de revenir sur sa décision pour des raisons qui lui sont propres. Si le vendeur revient sur sa décision, il devra rembourser l’acheteur du double de l’acompte reçu. Cette mesure a pour but de protéger l’acheteur.
Afin d’assurer un remboursement immédiat en cas de problème, certains acheteurs demandent à ce que l’acompte soit retenu sur le compte client d’un tiers neutre et de confiance. Ce tiers est très souvent l’agence immobilière qui organise la vente. De cette façon, si l’une des parties rompt le contrat, l’argent est en lieu sûr et est disponible pour éventuellement rembourser l’acheteur ou indemniser le vendeur si l’acheteur revient sur sa décision pour une raison qui n’était pas inclue dans le contrat. La personne ou la compagnie qui conserve l’acompte sur son compte client doit apparaître dans le contrat privé pour que son rôle et ses responsabilités soient clairement définies.
Étape 5 : Financement et évaluation de la propriété
Si vous demandez un crédit hypothécaire, la banque ou prestataire de services hypothécaires réalisera une évaluation officielle de la propriété. Le créancier confirme ainsi la valeur du bien.
L’expert utilise deux méthodes pour calculer la valeur d’une propriété. Il se rend tout d’abord à la maison pour déterminer sa situation exacte et il vérifie sa superficie. Il multiplie ensuite le nombre de mètres carrés par la valeur d’un mètre carré propre à la zone où se situe la propriété. En effet, la valeur d’un mètre carré diffère dans chaque ville, village et même urbanisation. Cette valeur est ensuite ajustée en fonction de plusieurs facteurs : si la maison est habitable de suite, si elle a besoin de rénovations, la qualité des vues, le caractère privé de la propriété et sa situation. La deuxième méthode utilisée pour l’évaluation est de trouver des propriétés similaires qui ont été récemment vendues dans la zone et d’en vérifier le prix d’acquisition.
Chaque créancier collabore avec un expert spécifique. Il est donc préférable de choisir tout d’abord la banque avec laquelle vous allez travailler avant de réaliser l’évaluation de la propriété. Vous devrez payer le créancier pour le coût de l’évaluation qui varie entre 250 et 1.000 euros en fonction de la valeur de la propriété et de l’expert. Ce dernier (appelé « tasador » en espagnol) est un architecte accrédité. Il considère donc également la qualité de la construction mais n’effectue pas une inspection technique détaillée de la propriété.
Étape 6 : Demander votre numéro d’identification pour étranger (NIE)
Pour pouvoir effectuer une transaction impliquant paiement de taxes (comme l’achat d’une propriété), il est légalement obligatoire de se procurer un numéro fiscal espagnol. Ce numéro n’est pas indispensable pour la signature du contrat privé ou pour ouvrir un compte bancaire étant donné que votre numéro de passeport ou de carte d’identité suffit. Par contre, ce numéro est indispensable pour pouvoir signer l’Acte authentique d’achat-vente. Vous pouvez facilement obtenir ce numéro d’identification pour étrangers au sein du département correspondant du commissariat de police – le plus proche étant à Motril. Vous devez vous y présenter physiquement avec votre passeport original, une copie et une lettre qui expose la raison pour laquelle vous effectuez cette démarche. Vous devrez également remplir un simple formulaire. Nous pouvons bien sûr préparer cette lettre et remplir ce formulaire pour vous. Nous pouvons également vous accompagner au commissariat de police. En règle générale, vous recevrez votre numéro de NIE sur le champ. En cas de retard, ou si vous n’avez pas le temps d’attendre, nous pouvons aller le chercher pour vous. Si vous utilisez les services d’un avocat, il s’occupera alors de ces démarches. L’obtention d’un numéro NIE coûte 9,74 euros.
Étape 7 : Préparer le transfert de fonds
Avant la signature chez le Notaire, nous vous conseillons d’ouvrir un compte bancaire espagnol, surtout si vous n’utilisez pas de compte client tiers ou si vous n’avez pas de compte bancaire européen IBAN. De cette façon, vous pourrez transférer les fonds de l’achat sur ce compte avant la finalisation. Un jour ou deux avant l’achat, la banque locale peut préparer une traite bancaire que vous remettrez au vendeur. Certains vendeurs insistent pour que les chèques soient tirés sur une banque locale.
Il existe cependant une alternative. La deuxième option consiste à transférer le prix d’achat sur le compte tiers de l’agent immobilier ou du notaire. L’agence ou le notaire préparera la traite bancaire à remettre au vendeur ou, si les parties en conviennent, un virement bancaire peut être effectué en même temps que l’octroi du titre de propriété. Cette option permet d’économiser la commission de la banque pour les chèques et la commission du vendeur lors de la compensation de ses chèques.
Si vous ne disposez pas d’un compte IBAN européen, vous devez ouvrir un compte bancaire espagnol afin de pouvoir faire payer les factures de services publics, la taxe foncière et les frais communautaires par prélèvement automatique. Nous pouvons vous fournir une liste de quelques banques locales avec des employés qui parlent anglais, français, allemand, et dans certains cas, suédois.
Étape 8 : Signature devant notaire
L’étape suivante est la signature de l’acte authentique d’achat-vente devant un notaire. Si vous ne pouvez pas être présent, votre avocat (ou un représentant de Cumbre Villas) peut alors signer pour vous à condition de lui adresser une procuration. Cette procuration peut être obtenue à l’avance auprès d’un notaire. Si vous ne préparez pas cette procuration en Espagne, une apostille doit alors être apposée au document qui doit également être traduit à l’espagnol par un traducteur assermenté.
Si votre acquisition est (en partie) financée par un prêt hypothécaire d’une banque espagnole, le représentant local de la banque doit alors être présent chez le notaire afin de signer l’acte pour le prêt. Si le vendeur dispose d’un prêt sur la propriété, un représentant de sa banque doit également être présent afin de résilier le prêt et de récupérer le solde. À ce moment, le dernier paiement est effectué et la propriété est à vous.
Étape 9 : Enregistrement de l’acquisition
Juste après la signature, le notaire informera le registre foncier de cette transaction afin qu’aucune autre transaction en rapport avec la propriété ne puisse être effectuée. L’ancien propriétaire ne peut donc pas vendre le bien à une autre personne. En effet, afin de signer un acte authentique, le notaire doit obtenir directement du registre foncier une version actualisée de l’acte. Il s’agit d’une garantie importante du système.
Vous (ou votre avocat) disposez alors d’un délai de 30 jours pour liquider les droits de mutation et la rétention de 3 % (vous devrez liquider cet impôt seulement si l’ancien propriétaire du bien n’est pas résident en Espagne) et présenter l’acte au registre foncier local. L’enregistrement final peut prendre jusqu’à deux mois. Votre avocat vous remettra l’acte original une fois que ce dernier a été enregistré. Il vous remettra également toutes les factures qui ont été payées en votre nom pour l’enregistrement de la propriété.
Étape 10 : Changement de titulaire pour différents contrats
Après la signature de l’acte authentique devant notaire, vous pouvez alors modifier la titularité de contrats auprès des entreprises de services publics locales et, dans le cas où la propriété est située dans une communauté, informer la communauté où se trouve la propriété que vous êtes le nouveau propriétaire afin que les frais de communauté vous soient directement facturés. Immédiatement après la signature de l’acte, le notaire informe le bureau du cadastre et la mairie que la propriété a été transférée aux nouveaux propriétaires, afin que la taxe d’habitation soit également transférée à votre nom. Afin de vous assurer que vos factures soient dûment payées, le plus simple est de les payer par prélèvement automatique sur votre compte local.
Chez Cumbre Villas, nous offrons un excellent service après-vente et nous pouvons vous aider pour tout ce qui se passe après la conclusion de la vente. Nos services vont du transfert de services à la mise en place du paiement des factures par ordre permanent, en passant par l’obtention de l’assurance du propriétaire, l’organisation de l’entretien de la piscine et du jardin, etc. De même, nous pouvons également vous aider pour toutes les affaires juridiques et fiscales, les héritages et les déclarations d’impôts.